Obras, reformas, móveis antigos e substituição de eletrodomésticos: como gerir economicamente esta situação em um condomínio

Obras, reformas, móveis antigos e substituição de eletrodomésticos: como gerir economicamente esta situação em um condomínio

Em qualquer das etapas de ocupação de um imóvel o proprietário sempre imagina uma reforma, mesmo que mínima, de modo a adequar o imóvel as suas necessidades, assim depois de meses, planejando e economizando para tal, o sonho se torna realidade, vou conseguir fazer uma reforma no meu apartamento. Porém para evitar problemas e o sonho não virar um pesadelo, é importante que os condôminos e o síndico estejam atentos às regras para obras e reformas em suas unidades. Os condomínios, em geral, possuem uma convenção em que estabelece uma série de regras relacionadas aos horários em que são permitidos obras de reformas, aos dias em que as obras poderão ser realizadas, quanto ao controle de entrada de materiais e saída de entulhos, ao credenciamento dos trabalhadores contratados para a execução da obra.

 

Além da remodelação do ambiente a reforma implica em substituição de móveis, e além dos resíduos de obra, vão aparecer outros, como guarda roupas, camas, sofás e demais outros elementos decorativos que certamente a algum momento poderão ser substituídos.

 

Obras e reformas:

 

Além destas normas internas do condomínio, elementares no processo de reforma, é importante mencionar apresentar a NBR 16280 de 18 de abril 2014, vigente, relacionada a gestão de obras particulares em edifícios plurihabitacionais, em que são observadas os conceitos fundamentais do processo de obra, metodologia, sistematização, projetos, gestão e produção documental de todo o processo e ainda as interfaces com as legislações municipais, estabelece os procedimentos adequados para a correta gestão das obras internas nas edificações, conferindo diferentes atribuições aos condôminos, proprietários das unidades em que serão realizadas as obras, e aos síndicos.

 

Dentre os objetivos da norma:

 

  1. Manter o desempenho da edificação;
  2. Obter documentos relativos a obra (reforma) como: Planejamento, projetos e análises técnicas;
  3. Conhecer as características da obra e as modificações imposta na própria edificação
  4. Proporcionar a segurança da edificação, do entorno e de seus usuários;
  5. Rastreabilidade do estado da edificação antes e depois da reforma.

Com a norma 16.280, a contratação de um profissional habilitado para a elaboração do projeto da obra que será realizada é uma responsabilidade importante que o condômino deve cumprir neste caso o CREA ou o CAU, poderão fornecer uma lista de profissionais e empresas especializadas para execução do projeto na unidade condominial.

 

Seguindo a NBR 16.280, as obras que modificam a planta do imóvel, tais como a construção de novas paredes, abertura ou fechamentos de vãos, dentre outras intervenções desta natureza, podem afetar a estrutura da edificação, portanto são necessários alguns elementos de projetos para poder realizar a execução do projeto.

 

Requisitos Gerais para realizar a reforma:

 

  1. O plano elaborado por profissional habilitado;
  2. Atender as leis e normas vigentes (NBR 15.575 não se aplica a edifícios executados, em execução, ou a projetos protocolados até a data da sua publicação 19-07-2013);
  3. Garantir segurança (Projetos, Laudos, Avaliações, etc);
  4. Fornecer projetos, memoriais, informações técnicas;
  5. Destacar atividades ruidosas (Novos materiais e tecnologias, sistemas construtivos mais leves e rápidos);
  6. Cronograma de obra;
  7. Responsáveis técnicos (Execução/Projeto/etc);
  8. Apresentar informações dos contratados;
  9. Descarte de resíduos (cuidado empilhamento de entulho);
  10. Resolução do CONAMA nº 307 de 2002;
  11. Lei Municipal quanto a gestão dos resíduos de construção civil, Plano Municipal de Gestão de Resíduos.

É pela gravidade dos problemas que podem ser causados por uma execução em desconformidade com a norma que a exigência da elaboração do projeto é fundamental. Ele pode ser desenvolvido por um arquiteto, registrado no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), ou engenheiro civil com registro no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA).

 

O Código Civil, no artigo 1.336, inciso II, aponta que é dever do condômino não realizar obras que comprometam a segurança da edificação. Neste sentido, os síndicos passam a ter a responsabilidade de impedir a realização das obras e das reformas sem laudo técnico expedido por um profissional habilitado.

 

Caso, mesmo com toda a legislação ativa ao tema, o condômino descumpri-la e iniciar a obra, o síndico tem a obrigação de notificá-lo para que apresente a documentação comprobatória para a realização da obra. Caso as medidas continuem sendo descumpridas, o síndico pode embargar a obra, paralisando suas atividades até que a situação seja regularizada.

 

Responsável legal da Edificação (SÍNDICO)

 

  1. Fazer cumprir as regras segundo, Regimento Interno, Convenção do Condomínio (Documentos, Horário de trabalho, trânsito de pessoas e insumos, etc);
  2. Receber as documentações;
  3. Encaminhar proposta para análise técnica e legal;
  4. Formalizar resposta (Aprovado, Aprovado com Ressalvas ou Rejeitado);
  5. Comunicação usuários da edificação;
  6. Verificar ou delegar a terceiros o atendimento ao plano de reforma;
  7. Cumprir e fazer cumprir todas as deliberações aprovadas,
  8. Agir imediatamente sob risco iminente a edificação, entorno ou seus usuários (NBR 16280, Art. 1348 do CC / Art. 22 Lei 4.591/1964);
  9. Vistoriar a conclusão da obra (terceiros);
  10. Cobrar o termo de conclusão da obra e manual atualizado (NBR 14037);
  11. Cancelar todas as autorizações;
  12. Arquivar todos os documentos da reforma (Art. 22 Lei 4.591/1964).

 

Gestão dos resíduos de reformas

 

O profissional responsável pelo gerenciamento e execução da obra deverá buscar para além da autorização junto aos órgãos fiscalizadores municipais e do próprio condomínio, a contratação de empresas licenciadas junto aos órgãos ambientais, Estaduais ou Municipais, que possam fazer a coleta, transporte e tratamento dos Resíduos de Construção Civil, RCC.

 

Na região da Grande Florianópolis, as empresas em sua maioria não conseguem atender de maneira completa a situação de geração dos resíduos e acabam entulhando os resíduos de obra em terrenos de baixa cota, não fazendo a segregação correta do material, principalmente dos resíduos da Classe C e Classe D, conforme a CONAMA 307 de 2002, por exemplo, gesso e tintas respectivamente, que são resíduos comuns em obras, porém a gestão ainda encontra-se em uma grande lacuna, uma vez que a falta de áreas licenciadas e empresas especializadas para o tratamento dos resíduos de Construção Civil, RCC, ainda são uma realidade.

Gestão dos móveis descartados

Com as reformas no imóvel, logo a troca de móveis parece inevitável, certamente mais uma dor de cabeça para síndico que tenta gerir a situação, tendo que prever gastos com aluguel de caçamba estacionária, a um custo mensal já que muitos moradores não se atentam ao fato de que o móvel descartado, assim como os resíduos de obra também é de sua responsabilidade. Este custo mensal representa de 1.500,00 a 2.500,00 reais por mês a contabilidade do condomínio. Uma das alternativas seria usar a mesma estratégia que o município adota para a gestão dos resíduos volumosos em bairros, ou seja, fazer a programação de descarte de material volumoso em data previamente definida e com comunicação a todos os condôminos. O custo para o aluguel de caçambas estacionárias, neste caso custa para ficar três dias e sua retirada, fica em 170,00 reais em média, reduzindo bastante o valor de um aluguem mensal e para a comunicação pode ser utilizado programas como o Scond, que possibilita que todos os condôminos recebam informativos de maneira rápida e periódica.

 

Ressalta-se a informação de que ainda é necessário observar onde este material esta sendo descartado, pois algumas empresas podem estar fazendo o descarte em áreas não licenciadas e em área de difícil acesso como as áreas de preservação, neste caso por uma simples questão de rastreabilidade, a empresa que contratou o serviço, poderão ser corresponsáveis pelo dano ambiental causado.

 

 

Gestão dos eletrodomésticos e eletroeletrônicos descartados

 

A gestão dos Resíduos Eletrodomésticos e Eletroeletrônicos, REE, assim como dos RCC, requer que seja feito uma pesquisa junto a órgãos ambientais de empresas licenciadas, muita destas empresas poderão até valorizar os resíduos comprando sucatas de celulares, televisores devido a recuperação de metais nobres. A lei 12.305 de 2010 obriga que sejam implantados mecanismos de logística reversa para a recuperação dos resíduos de pós-consumo, esta informação poderá ser disponibilizada junto às secretarias de meio ambiente do município.

 

Uma sugestão interessante é promover no condomínio, o “brechó do usado”, o dia da troca, um dia em que os condôminos poderão levar até um local predefinido todos os pertences que já não tem interesse, podendo doar, trocar ou vender, esta ação interna além de promover a boa relação e a interação entre os moradores, promove a ideia da reutilização dos matérias, e aumentando o tempo de vida útil do REE, “upcycle”.